Les nouvelles mesures fiscales pour 2021 qui impactent le LMNP

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Loi de finance 2021 - lmnp
La loi de finances pour 2021 institue une série de modifications fiscales intéressant les particuliers et les entreprises. Voici une présentation des principales mesures applicables au LMNP.

► Baisse des impôts de production (article 8article 29 et article 42)
Les principaux impôts de production sont réduits : cotisation foncière des entreprises (CFE), cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) et taxe foncière sur les propriétés bâties acquittée par les entreprises (TFPB). Pour la CVAE, il s'agit d'une baisse de moitié. La baisse de la CFE s'accompagne de la possibilité de prolonger de trois ans l’exonération de CFE en cas de création ou d’extension d’établissements.

► Professionnels non adhérents d’un organisme de gestion agréé (article 34)
Cet article prévoit la suppression progressive de la majoration de 25 % appliquée à certains revenus des professionnels (petites entreprises, artisans, travailleurs indépendants) non adhérents d’un organisme de gestion agréé ou assimilé.

Les titulaires de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), de bénéfices non-commerciaux (BNC) et de bénéfices agricoles (BA) doivent déclarer, chaque année, leurs revenus imposables dans la catégorie concernée. Pour ceux qui relèvent d’un régime réel d’imposition (réel simplifié ou réel normal pour les BIC/BA, déclaration contrôlée pour les BNC), il s’agit des résultats fiscaux.

Jusqu’à l’imposition des revenus 2019 – en 2020 – ces revenus faisaient l’objet d’une majoration en cas de non-adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA). On distingue notamment les centres de gestion agréés (CGA), les associations de gestion agréées (AGA) et les organismes mixtes de gestion agréé (OMGA fusion entre des CGA et des AGA).

Ainsi, l’administration fiscale appliquait une majoration de 25% aux revenus des professionnels non-adhérents avant qu’ils ne soient soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. On parlait, plus exactement, d’un coefficient multiplicateur de 1,25. Cela générait ainsi un supplément d’impôt, parfois significatif.

Un quatrième studio en vue !

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Avec la crise actuelle, et surtout à venir, on ne sait pas trop ce qu'il adviendra de notre épargne à moyen terme... Bref, l'argent est plus en sécurité dans un bien immobilier que sur une assurance vie (qui plus est ne rapportant plus grand chose en intérêts). Nous avons donc opté pour un achat cash cette fois-ci donc en alliant la sécurisation de l'épargne en pierre et le cash-flow positif.

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Mes studios - bilan année 2019

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Petit point-bilan sur l'année 2019:

  • location du studio 1  toute l'année à une étudiante.
  • location du studio 2 jusque fin juillet, puis travaux pour le réactualiser -> augmentation du loyer de 50€/mois. Reloué à une étudiante début septembre.
  • achat du studio 3 en début d'année, puis travaux. Finalement loué à mi juin. Donc près de 6 mois sans revenus pour celui-ci

Le bilan net montre un déficit dû au fait que le troisième studio n'a pas été loué pendant 6 mois alors qu'il y avait toutes les charges en face. Pas d'impôts cette année. Tout cela devrait se ré-équilibrer l'an prochain :-)

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Loyers: la vitesse de croisière

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Avec le studio2 rénové et loué plus cher qu'avant, et les deux autres studios reloués sans soucis à des étudiantes cette année, nous avons atteint la vitesse de croisière de réception des loyers de nos biens. Ca tombe tout seul en début de mois, quel plaisir ! Cela permet de se dire que le temps investi et les efforts passés ces derniers mois commencent à payer ! Je pense qu'il est temps de penser au prochain investissement :-)

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Studio 3 - prêt à louer

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Ca y est, le studio est prêt. Après un mois de mai très chargé, nous n'avons pas eu beaucoup de temps pour nous en occuper. Mais c'est enfin terminé. 

Nous avons mis une annonce sur Leboncoin vendredi et avons une visite prévue samedi prochain ainsi que deux autres contacts.... il s'agit souvent d'étudiants, donc il est encore un peu tôt pour avoir beaucoup d'appels... Mais comme on dit, il suffit d'un !

Je ferai le point d'ici la fin de semaine prochaine.

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Ajout de bien en LMNP: le formulaire P2-P4i - Modification de la surface louée (formulaire 1447)

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Pour le premier bien en LMNP, j'avais envoyé le formulaire P0i, qui m'avait permis d'obtenir mon numero de SIREN. Le premier bien avait son SIRET. Afin d'ajouter mon deuxième bien (qui aura aussi son SIRET), il faut remplir et renvoyer au SIE le formulaire P2-P4i. Et de même pour chaque nouveau bien acheté et géré en LMNP.

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LMNP et CFE: déclaration initiale 1447C

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La location en meublé nous contraint de payer la CFE. Même si on est exonéré l'année de création de l'entreprise, il faut quand même remplir la déclaration initiale N°1447C, que j'ai reçue cette semaine. Le cadre A1 (identification de l'entreprise) est pré-rempli, avec le nom, l'adresse de la location, le numéro de SIRET, de l'activité (6820A). Dans le cadre A3, j'ai coché les cases "Création d'établissement" et "Début d'activité".

Dans le cadre B1, on reporte la date de création de l'entreprise (date que j'avais remplie dans le Poi). Pas de salariés. Je reporte le montant perçu en loyer + charges en 2017 en case 6. De juin à décembre, 7 mois d'exploitation (case 7), puis l'ajustement à l'année en 8.

En B2, on entre le nombre de semaine exploitées en 2017 et estimées en 2018.

Dans le cadre C, on entre les infos sur le bien mis en location, avec l'adresse, superficie etc...

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