Les nouvelles mesures fiscales pour 2021 qui impactent le LMNP

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Loi de finance 2021 - lmnp
La loi de finances pour 2021 institue une série de modifications fiscales intéressant les particuliers et les entreprises. Voici une présentation des principales mesures applicables au LMNP.

► Baisse des impôts de production (article 8article 29 et article 42)
Les principaux impôts de production sont réduits : cotisation foncière des entreprises (CFE), cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) et taxe foncière sur les propriétés bâties acquittée par les entreprises (TFPB). Pour la CVAE, il s'agit d'une baisse de moitié. La baisse de la CFE s'accompagne de la possibilité de prolonger de trois ans l’exonération de CFE en cas de création ou d’extension d’établissements.

► Professionnels non adhérents d’un organisme de gestion agréé (article 34)
Cet article prévoit la suppression progressive de la majoration de 25 % appliquée à certains revenus des professionnels (petites entreprises, artisans, travailleurs indépendants) non adhérents d’un organisme de gestion agréé ou assimilé.

Les titulaires de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), de bénéfices non-commerciaux (BNC) et de bénéfices agricoles (BA) doivent déclarer, chaque année, leurs revenus imposables dans la catégorie concernée. Pour ceux qui relèvent d’un régime réel d’imposition (réel simplifié ou réel normal pour les BIC/BA, déclaration contrôlée pour les BNC), il s’agit des résultats fiscaux.

Jusqu’à l’imposition des revenus 2019 – en 2020 – ces revenus faisaient l’objet d’une majoration en cas de non-adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA). On distingue notamment les centres de gestion agréés (CGA), les associations de gestion agréées (AGA) et les organismes mixtes de gestion agréé (OMGA fusion entre des CGA et des AGA).

Ainsi, l’administration fiscale appliquait une majoration de 25% aux revenus des professionnels non-adhérents avant qu’ils ne soient soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. On parlait, plus exactement, d’un coefficient multiplicateur de 1,25. Cela générait ainsi un supplément d’impôt, parfois significatif.

Mes studios - bilan année 2019

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Petit point-bilan sur l'année 2019:

  • location du studio 1  toute l'année à une étudiante.
  • location du studio 2 jusque fin juillet, puis travaux pour le réactualiser -> augmentation du loyer de 50€/mois. Reloué à une étudiante début septembre.
  • achat du studio 3 en début d'année, puis travaux. Finalement loué à mi juin. Donc près de 6 mois sans revenus pour celui-ci

Le bilan net montre un déficit dû au fait que le troisième studio n'a pas été loué pendant 6 mois alors qu'il y avait toutes les charges en face. Pas d'impôts cette année. Tout cela devrait se ré-équilibrer l'an prochain :-)

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Mes studios - cashflow année 2018

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Petit point sur l'année 2018: location de premier studio toute l'année puis du deuxième acquis en février. J'ai toutes les informations pour calculer le cashflow net-net (en incluant toutes les charges, les impôts et les prélèvements sociaux). J'ai enfin pris le temps de voir ce que ça donne exactement. A savoir que je ne recherche pas des rendements de malade mais à juste équilibrer de manière à financer mes studio sans rajouter de l'argent tous les mois.

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Locataire sans garant: la solution VISALE

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garantie VISALE

Nous avons trouvé un locataire étudiant-stagiaire pour le studio 3, mais celui-ci est étranger et il n'est pas possible d'avoir un garant solidaire. Nous avons donc opté pour la garantie VISALE. 100% gratuite. Il permet dans notre cas, en province, une garantie de cautionnement d'un loyer jusqu'à 600€ sur 36 mois. Les démarches sont simplissimes et toutes en ligne. Grosso-modo, les étapes sont les suivantes:

1) Le futur locataire fait une demande de Visa sur Visale.fr puis vous fournit son numéro de Visa (48h)
2) Vous vous inscrivez sur Visale.fr pour demander un contrat de cautionnement
3) Vous renseignez/vérifiez le Visa du futur locataire et les infos sur votre logement
4) Vous validez votre contrat instantanément​ et pouvez le  télécharger
5) Vous pouvez signer votre bail

Attention:

- Il ne faut pas avoir déjà signé le bail.
- il ne faut pas que vous ayez une assurance contre les loyers impayés.
- De même, vous ne pouvez pas demander à votre locataire une caution solidaire.

Un peu plus d'informations issues du site internet visale.fr:

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Visale s’adresse à tous les jeunes de moins de 30 ans, les salariés nouvellement  mbauchés ou en mobilité professionnelle.
La garantie prend en charge tous les impayés de loyers, charges comprises, pendant toute la durée du bail et dans la limite de 36 mensualités*, ainsi que les dégradations locatives**.

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Vous obtenez votre contrat de cautionnement en quelques clics et effectuez toutes vos démarches depuis votre espace personnel.
Dès qu’un impayé est déclaré, vous êtes réglé rapidement. Action Logement se charge ensuite de recouvrer la créance de votre locataire et d’engager, éventuellement, la résiliation du bail.

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Visale, c’est 3 ans d’expérience et déjà plus de 100 000 contrats signés grâce à la confiance de nos clients bailleurs.
Visale, c’est une garantie certifiée par Action Logement, acteur engagé en faveur de l’accès et du maintien dans le logement des salariés, depuis plus de 60 ans.

Studio 3 - prêt à louer

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Ca y est, le studio est prêt. Après un mois de mai très chargé, nous n'avons pas eu beaucoup de temps pour nous en occuper. Mais c'est enfin terminé. 

Nous avons mis une annonce sur Leboncoin vendredi et avons une visite prévue samedi prochain ainsi que deux autres contacts.... il s'agit souvent d'étudiants, donc il est encore un peu tôt pour avoir beaucoup d'appels... Mais comme on dit, il suffit d'un !

Je ferai le point d'ici la fin de semaine prochaine.

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Barême carburants applicable pour la liasse fiscale 2018

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Si comme moi, vous préparez votre liasse fiscale pour l'année 2018, vous aurez sans doute besoin du barême carburants dans le cas où votre activité a necessité des déplacements (visites locataires, travaux etc ...). Voici le lien: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2095-PGP

et pour résumer, pour un véhicule de tourisme:

Paiement de la CFE (Cotisation foncière des entreprises)

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J'ai commencé mon activité de LMNP en juin 2017 avec mon premier studio. Pour cette première année d'activité, j'étais exempté de CFE, ce qui n'est plus le cas pour 2018. J'ai donc reçu un courriel de la direction générale des finances. La date limite de paiement est fixée au 17 décembre 2018 minuit. Il suffit d'aller dans votre espace professionnel sur le site des impôts pour trouver l'avis et le payer en ligne. Pour ce premier studio, le montant à payer est de 124€, somme non négligeable, qu'il faut prendre en compte dans le rendement Net, comme les impôts...

Ajout de bien en LMNP: le formulaire P2-P4i - Modification de la surface louée (formulaire 1447)

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Pour le premier bien en LMNP, j'avais envoyé le formulaire P0i, qui m'avait permis d'obtenir mon numero de SIREN. Le premier bien avait son SIRET. Afin d'ajouter mon deuxième bien (qui aura aussi son SIRET), il faut remplir et renvoyer au SIE le formulaire P2-P4i. Et de même pour chaque nouveau bien acheté et géré en LMNP.

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LMNP et CFE: déclaration initiale 1447C

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La location en meublé nous contraint de payer la CFE. Même si on est exonéré l'année de création de l'entreprise, il faut quand même remplir la déclaration initiale N°1447C, que j'ai reçue cette semaine. Le cadre A1 (identification de l'entreprise) est pré-rempli, avec le nom, l'adresse de la location, le numéro de SIRET, de l'activité (6820A). Dans le cadre A3, j'ai coché les cases "Création d'établissement" et "Début d'activité".

Dans le cadre B1, on reporte la date de création de l'entreprise (date que j'avais remplie dans le Poi). Pas de salariés. Je reporte le montant perçu en loyer + charges en 2017 en case 6. De juin à décembre, 7 mois d'exploitation (case 7), puis l'ajustement à l'année en 8.

En B2, on entre le nombre de semaine exploitées en 2017 et estimées en 2018.

Dans le cadre C, on entre les infos sur le bien mis en location, avec l'adresse, superficie etc...

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