LMNP: charges déductibles et fond de travaux

Rédigé par immo - 9 commentaires
Travaux de copropriété

Lorsque l'on loue en LMNP dans des copropriétés, on est habitué à payer les charges tous les trimestres. Depuis 2017, nous devons alimenter par la même occasion un fond de travaux (loi ALUR).

Lorsque l'on loue en LMNP dans des copropriétés, on est habitué à payer les charges tous les trimestres. Depuis 2017, nous devons alimenter par la même occasion un fond de travaux (loi ALUR). Pour la déduction des charges, au niveau de la déclaration, il est important de différentier les charges de copropriété proprement dites et le fond de travaux (Le montant annuel alloué à ce fonds est décidé par réunion de l’assemblée générale des copropriétaires. Voté à la majorité, comme prévu par les articles 25 et 25-1 de la disposition réglementaire, il doit nécessairement dépasser les 5 % du budget prévisionnel des charges de la copropriété. Libre à cette dernière de fixer un montant plus important si elle le souhaite).

On ne peut déduire que les charges réellement "dépensées" donc pas les provisions. On pourra déduire par la suite, des travaux payés par le fond de travaux (si déductibles), mais seulement l'année où sont réalisés les travaux. Il ne faut donc pas bêtement déduire le montant total des appels de votre syndic, mais bien trier chaque source. (voir pour plus de détail: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5810-PGP  (D : Dépenses exclues --> § 40) .

Extrait:

Les provisions spéciales destinées à faire face à des travaux non encore décidés par l'assemblée générale, prévues par l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, ne sont pas concernées. Les dépenses ayant donné lieu à ces provisions spécifiques continuent à être déduites dans les conditions de droit commun, c’est- à-dire à la date de leur paiement, par l'intermédiaire du syndic, aux fournisseurs ou aux entreprises si elles présentent le caractère de charges déductibles.
Bien entendu, les propriétaires bailleurs continueront à déduire dans les conditions de droit commun les dépenses supportées sur la partie privative de l'immeuble donné en location, sous réserve des aménagements apportés à la déduction des charges récupérables sur le locataire (BOI-RFPI-BASE-20-40).

9 commentaires

#1  - AS a dit :

Bonjour ,
J'ai une question à propos de la comptabilisation des charges de copropriété, si j'ai bien compris , il faut donc prendre en compte les appels trimestriels et y ajouter les charges liée au travaux réellement effectués?
Merci pour votre retour.

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#2  - immo a dit :

Bonjour, tous les mois, vous mettez en Charges (compte 242) vos charges de copro (sans la partie fond de travaux). Puis le jour où la copro fait des travaux, pour pouvez mettre ces charges en Charges (compte 242)

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#3  - glbrt a dit :

bonjour,
Ma copro a voté des travaux de réfection de la toiture. Personnellement, j'ai dû payer près de 6000 euros. Dans le cadre du LMNP, puis-je passer ces dépenses pour travaux dans les amortissements, si oui quel est le taux et la durée?
Merci de votre forum, gilbert

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#4  - immo a dit :

Bonjour, évidemment, il faut amortir ce montant ! Dans la catégorie "Façades - étanchéité -couverture - menuiseries extérieures", sur 25 ans, en amortissant 4% du montant par an, soit 240€.

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#5  - Dianebab a dit :

Bonjour,
Nous avons dû faire réparer une descente d’eau dans les parties communes de l’immeuble de l’appartement que j’ai en LMNP.
Puis-je déduire l’appel de fond (charge) que j’ai du payer pour cette réparation ?

Je vous remercie pour votre aide,
Cordialement,

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#6  - immo a dit :

en LMNP, bien sûr !!

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#7  - Aymeric a dit :

Bonjour,

Je prépare ma prochaine liasse fiscale LMNP et je m’interroge quant à la comptabilisation des travaux de copropriété: Faut-il amortir ou comptabiliser en charges déductibles les travaux de copropriété?

Faut-il raisonner par rapport à la limite usuelle de 600€?
- Si la dépense est en dessous de 600€, il faut alors la comptabiliser en charges déductibles.
- Sinon, il faut amortir la dépense. Et dans ce dernier cas, quelles sont les durées "d’usage"? Cela dépendrait-il de la nature des travaux?

Pour être précis, les travaux dont il s’agit sont la réfection des gouttières et des WC situés sur palier (parties communes). Mon quote-part est de 300€.

Je vous remercie d’avance pour vos conseils ;)

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#8  - immo a dit :

Bonjour, pour ces travaux, personnelement, je les amortirai. Gouttières sur 25 ans (façades/étanchéité/couverture) et WC sur 15 ans (agencement, cloisons, plomberie etc..)
CDT

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#9  - Stéphane a dit :

Bonjour et merci pour vos précieux articles,

Je suis en cours de finalisation de ma liasse fiscale LMNP pour 2021 et j'ai encore quelques questions avant de la finaliser. C'est ma première déclaration donc tout n'est pas encore clair...

1. Dans les provisions de charges de copropriété, les montants payés tous les trimestres sont parfois différents de ceux des provisions de charges indiquées par le syndic (suivant les montants déjà payés ou les régularisations de charges appliquées, le montant réellement payé peut différer du montant des provisions trimestrielles). Doit-on du coup déclarer les montants des provisions de charges ou bien les montants réellement payés qui tiennent compte des régularisations ? Au final cela revient au même mais je ne sais pas quelle est la bonne forme d'un point de vue comptable.

2. Comme indiqué dans votre article, dans les provisions de charges payées tous les trimestres, il y a une part liée au fond travaux (loi Allur). Si j'ai bien compris, ces montants travaux Allur ne doivent pas être déclarés tant que ce fond travaux n'est pas utilisé par la copropriété. Cependant, lorsqu'il est utilisé en partie pendant l'année, doit-on uniquement déclaré le montant utilisé en une fois, comme si cela avait été une dépense unique ? ou bien déclarer toutes les échéances trimestrielles précédentes qui ont permis de le financer?

3. En 2021, ma copropriété a votée des travaux de rénovation énergétique de l'ensemble des bâtiments de la copropriété. Cela comprend un ravalement des facades avec isolation des toitures et des murs des bâtiments. Ces dépenses font l'objet d'appels de fonds travaux séparés dont le montant est ventilé sur 24 mois entre juin 2021 et juin 2023. Ainsi je paye environ 560€ tous les mois sur cette période pour ces travaux de copropriété. Comment dois-je les déclarer sachant que je souhaite les amortir? Dois-je déclarer la dépense tous les mois et l'affecter à une même immobilisation? Si oui, quelle date de mise en service dois-je utiliser: le début des paiements ou le début des travaux ou la fin des travaux ? Aussi, quelle durée d'amortissement dois-je renseigner pour ce cas?

Merci par avance pour votre aide sur ces quelques points.
Bien cordialement,

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